O que são fundos imobiliários e como investir?

Já pensou como seria interessante viver de aluguéis sem ser dono de imóveis e portanto, não ter que responder pelos problemas vinculados a eles como condomínio, IPTU ou inquilinos chatos? Essa opção de investimento já existe, são os Fundos Imobiliários. Saiba tudo sobre eles agora!

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Os Fundos Imobiliários são uma opção de investimento em renda variável que dá ao investidor acesso a aplicação de seus recursos no mercado imobiliário com relativa segurança. Aqui, o investidor recebe um percentual dos lucros e ganhos obtidos com a exploração comercial desses bens.

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Nos últimos anos, o número de brasileiros que passaram a investir nessa modalidade de carteira vem crescendo a cada dia. O investimento em fundos imobiliários se mostra como uma alternativa mais interessante, e mais acessível, do que adquirir um imóvel e sustentar custos, impostos, segurança, etc.

Sumário sobre o que você vai conferir nesta matéria:

  • O que são fundos imobiliários?
  • Como funciona?
  • Quais são os tipos de fundos imobiliários?
  • Qual é a rentabilidade?
  • Como analisar, escolher e montar uma carteira com os melhores FIIs
  • Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários
  • Como investir em fundos imobiliários?
o que são fundos imobiliários

O que são fundos imobiliários?

Os Fundos Imobiliários, ou FIIs, correspondem a uma classe de investimentos em renda variável  que levanta recursos de cotistas para aplicação em ativos do mercado imobiliário, como shoppings, hotéis, galpões logísticos, galpões industriais, prédios de escritórios, letras de crédito e outros.

Os ganhos obtidos com as operações de locação ou arrendamento dos imóveis são distribuídos conforme participação de cada cotista.

Os gestores dos fundos imobiliários administram o patrimônio dos investidores seguindo objetivos e políticas pré-definidas. A lucratividade dos investimentos irá determinar a valorização do fundo.


Como funciona?

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Um FII é composto por milhares ou milhões de cotas negociadas na Bolsa de Valores para investidores pessoa física e jurídica. O fundo imobiliário compra, constrói imóveis ou investe em produtos financeiros do mercado imobiliário com o dinheiro oriundo das cotas vendidas.

Nesse processo, os fundos imobiliários são geridos de modo a promover o melhor retorno de capital possível de acordo com duas políticas e objetivos. Os retornos obtidos com a exploração comercial ou venda dos imóveis atrelados ao fundo e ganhos das aplicações financeiras são distribuídos entre os cotistas conforme suas participações, bem como os riscos do investimento.

Os cotistas não têm, entretanto, nenhum direito real sobre os imóveis do fundo e não respondem pelas obrigações inerentes a este, o que é de responsabilidade do gestor e da instituição financeira responsável pela administração.

Um fundo imobiliário pode ser feito para construir ou comprar uma rede de hotéis ou um galpão industrial por exemplo, e então gerar diversas oportunidades de aluguéis para esses empreendimentos lucrando com isso.

Um negócio dessa proporção encontra maiores facilidades para se desenvolver através do investimento de centenas ou milhares de cotistas, em lugar da alocação de recursos demandada por um grupo composto de alguns empresários.

Assim como ocorre nas operações do mercado fracionário com ações, onde são negociados papéis menores, existem opções de cotas com valor inferior a R$ 100,00 para o investimento em Fundos Imobiliários. Portanto, a um baixo custo é possível tornar-se sócio proprietário de empreendimentos de alto valor no mercado.

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O investimento em Fundos Imobiliários constitui uma excelente estratégia de alocação de recursos a longo prazo, uma vez que o ganho ocorre não somente na distribuição de rendimento. Mas também na valorização dos empreendimentos que compõem o patrimônio do fundo.

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Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são classificados em quatro categorias.

Fundos de tijolo

Esses fundos investem seu patrimônio em imóveis físicos, como hotéis, prédios, galpões, agências bancárias, etc. e sua rentabilidade advém de ganhos com aluguéis.

Alguns gestores investem em papéis de diversos empreendimentos em diferentes regiões, enquanto outros se concentram num imóvel apenas ou num único tipo de ativo, como shoppings, hospitais, prédios industriais, escolas, etc. Há ainda aqueles que fazem uma diversificação em todas essas opções numa carteira.

Fundos de papel

São fundos que investem em títulos do mercado imobiliário e não em imóveis diretamente. Suas aplicações podem ocorrer em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH), Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), cotas de Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC) e ações emitidas por setores que desempenham atividades permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos dos fundos

Esses fundos são construídos para adquirir cotas de outros FIIs na geração de uma carteira mais diversificada. Aqui, o gestor do fundo imobiliário irá analisar as melhores opções para criar a melhor carteira possível e fazer os ajustes necessários ao longo do tempo.

Fundos Híbridos

Uma carteira de fundos híbridos reúne aplicações no segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) e em imóveis físicos. Aqui também, a estratégia utilizada pelo gestor dos fundos irá definir a combinação mais lucrativa para investir.


O que é IFIX?

O índice IFIX corresponde a uma carteira simulada de referência para as carteiras de Fundos Imobiliários. Funciona de modo semelhante ao Ibovespa, ao passo que a B3 estabelece uma carteira teórica com os principais investimentos da Bolsa de acordo com uma metodologia própria. O IFIX funciona como um termômetro para o mercado de FIIs.

A análise dos ativos dispostos na lista do IFIX é uma alternativa interessante para quem está iniciando no mercado de fundos imobiliários. Tal como ocorre com Ibovespa, não é possível adquirir a carteira IFIX.

Mas é possível, claro, montar sua carteira de modo semelhante. Os fundos que compõem o IFIX são atualizados em média 3 vezes ao ano.


Qual é a rentabilidade?

A instrução 472/2008 da CVM estabelece o mínimo de 95% do resultado líquido acumulado a ser distribuído pelos fundos imobiliários. A distribuição do lucro líquido decorrente dos aluguéis e venda dos imóveis deve ser feita trimestral ou semestralmente. No entanto, é uma prática comum no mercado o pagamento mensal desses rendimentos.

Na análise dos melhores fundos imobiliários para investir, o acompanhamento do dividend yeld, índice que mede a rentabilidade das cotas do fundo em relação ao valor de seus papéis, é um dos pontos mais importantes. Se um FII  distribui R$1,00 por cota e cada cota custa R$250,00, por exemplo, seu dividend yeld mensal será 0,4%.


Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários

O mercado de fundos imobiliários possibilita a expansão e aquecimento do setor imobiliário com um incentivo em forma de lucros e redução dos riscos entre seus investidores. Mas o investimento em FIIs tem ainda outras vantagens.

Vantagens

Investimento seguro

Os melhores fundos imobiliários investem em empreendimentos promissores com bons inquilinos. Para que essa seleção seja possível, também contam com a gestão profissional que faz uso de diversos critérios e análises para a administração e crescimento do patrimônio do fundo. Se você é pequeno investidor, o benefício sentido aqui é considerável.

Facilidade na compra e venda

A negociação de FIIs ocorre de forma simplificada e sem burocracia na plataforma de qualquer corretora de valores.

Diversificação

Assim como ocorre no investimento em ações, ao analisar fundos imobiliários para decidir sobre suas aplicações, você pode verificar uma diversidade de opções relacionadas a diferentes tipos de imóveis na formação da sua carteira.

Custo reduzido

Já falamos sobre a acessibilidade na compra de cotas de FIIs, que disponibiliza opções abaixo de R$ 100,00. Mas existe ainda outro ponto a se considerar no que diz respeito ao custo desse investimento, que é a comparação com a compra de um imóvel.

O preço médio de uma casa, apartamento ou outro nos dias de hoje fica entre as dezenas e centenas de milhares de reais, que muitas vezes você irá passar décadas pagando.

Já ao aplicar seu dinheiro mensalmente na compra de papéis de FIIs por 30 anos, por exemplo, você não estará apenas alocando recursos regularmente. Mas multiplicando o seu patrimônio, se apenas reinvestir os juros recebidos.

Ademais, caso venha a precisar, a venda de suas cotas revela-se como um processo muito mais simples do que vender um imóvel.

Impostos reduzidos

Os rendimentos obtidos nos investimentos em FIIs são isentos de Imposto de Renda, o que maximiza os ganhos obtidos com essa aplicação. O ganho de capital decorrente da valorização de suas cotas, porém, não está isento.

Desvantagem

Todavia, a desvantagem relacionada ao investimento em Fundos Imobiliários refere-se à Ausência de toda e qualquer decisão sobre os investimentos. Pois, ainda que você seja um investidor que já tem algum conhecimento do mercado imobiliário, não terá qualquer espaço para intervir nas escolhas dos ativos negociados, função restrita ao gestor do fundo.


Como selecionar uma carteira composta pelos melhores FIIs para investir

O mercado de Fundos Imobiliários tem vivido uma expansão inédita no Brasil. Com isso, o número de FIIs disponibilizados pela Bolsa tem crescido bastante.

Hoje, o mercado de valores mobiliários conta com centenas de opções de aplicação nessa carteira. Antes de escolher onde irá alocar seus recursos, é indispensável uma análise e comparação que leve as melhores opções de investimento por meio dos indicadores a seguir.

  • A qualidade e eficiência dos gestores do fundo;
  • A forma como o FII é administrada e a transparência das informações disponibilizadas aos sócios- investidores;
  • A qualidade e localização dos empreendimentos, o que determina baixas taxas de vacância;
  • A extensão do patrimônio do fundo, como a quantidade de imóveis, a área total e a carteira de investimentos;
  • Liquidez diária expressa pelo volume de compras e vendas diárias;
  • Índice de vacância que aponto o tempo que os imóveis permanecem alugados ou desocupados;
  • Conhecimento das taxas cobradas pelo investimento no fundo, sendo as mais comuns as taxas administrativas e de performance;
  • Consulta a especialista ou Casa de Análise (Research) para indicação dos melhores fundos onde investir.

Para potencializar ainda mais os seus ganhos e minimizar os riscos é indicada a diversificação do seu portfólio, onde você pode observar os pontos abaixo.

1.Busque investir em FIIs de gestoras diferentes;

2.Invista em FIIs relacionados a diferentes categorias de imóveis, como hotéis, galpões industriais, escolas, etc.

3.Procure fundos cujos imóveis estão em diferentes regiões do país;

4.Diversifique o seu investimento em mais de um tipo de fundo imobiliários, como fundo de tijolo, papel, híbridos, etc.

5.Distribua o seu dinheiro de modo semelhantes entre os FIIs de sua carteira;

6.Reinvista os rendimentos e ganhos de capital obtidos para multiplicar o seu patrimônio investido com o tempo.


Como investir em fundos imobiliários?

Agora que você já sabe tudo o que precisa para investir em Fundos Imobiliários, vamos partir para a ação. Veja a seguir o passo a passo para comprar seus papéis e realizar excelentes aplicações nesses ativos. Bom investimento!

Abra a sua conta numa corretora de valores.

Uma dica é buscar as instituições mais bem avaliadas e populares como a Rico, Clear, XP Investimentos, entre outras. Dê preferência às corretoras que lhe pouparem de custos como corretagem e taxas de administração.

Transfira o montante

Por meio de DOC ou TED, transfira o montante que deseja usar nas suas aplicações da sua conta corrente para a conta da corretora. O seu dinheiro ficará disponível para investimento em até 24 horas.

Analise os fundos disponíveis

Observe os fundos disponíveis no pregão entre as 9 horas da manhã e às 17 horas da tarde e o volume de negociações dos FIIs mais atrativos.

Selecione os fundos que deseja investir

Selecione um ou mais fundos nos quais deseja investir e estude sua política de investimentos, regulamentos, boletins periódicos, histórico de pagamentos e de sua volatilidade na bolsa, etc.

Avalie também o nível de risco do fundo.

Observe a volatilidade dos papéis na bolsa e o risco da classe de imóveis que o fundo representa (galpões logísticos, shoppings, hospitais, letras de crédito, etc).

Pesquise o FII no qual decidiu investir pelo nome do ticker.

O ticker é um código para a negociação dos FIIs que é composto de 4 letras seguidas pelo número 11, como HGRU11, RBRP11, VILG11, entre outros. Ao localizar o ativo configure o número de cotas que irá adquirir, confira o valor da compra e confirme.

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