¿Qué son los fondos inmobiliarios y cómo invertir?

¿Alguna vez has pensado lo interesante que sería vivir del alquiler sin ser propietario de la propiedad y por tanto no tener que responder por los problemas asociados a ella, como cuotas de condominio, impuestos prediales o inquilinos molestos? Esta opción de inversión ya existe, son los Fondos Inmobiliarios. ¡Descúbrelo todo sobre ellos ahora!

Los Fondos Inmobiliarios son una opción de inversión de renta variable que brinda a los inversionistas acceso a invertir sus recursos en el mercado inmobiliario con relativa seguridad. Aquí, el inversor recibe un porcentaje de los beneficios y ganancias obtenidos de la explotación comercial de estos activos.

En los últimos años, el número de brasileños que han comenzado a invertir en este tipo de cartera viene creciendo día a día. Invertir en fondos inmobiliarios es una alternativa más interesante y más accesible que comprar un inmueble y asumir gastos, impuestos, garantías, etc.

Resumen de lo que verás en este artículo:

• ¿Qué son los fondos inmobiliarios?
• ¿Cómo funciona?
• ¿Cuáles son los tipos de fondos inmobiliarios?
• ¿Cual es la rentabilidad?
• Cómo analizar, elegir y construir una cartera con los mejores FII
• Ventajas y desventajas de invertir en fondos inmobiliarios
• ¿Cómo invertir en fondos inmobiliarios?

¿Qué son los fondos inmobiliarios?

Los Fondos Inmobiliarios, o FIIs, corresponden a una clase de inversiones de renta variable que captan fondos de los accionistas para invertirlos en activos del mercado inmobiliario, tales como centros comerciales, hoteles, naves logísticas, naves industriales, edificios de oficinas, cartas de crédito y otros.

Las utilidades obtenidas por las operaciones de alquiler o arrendamiento de inmuebles se distribuyen de acuerdo a la participación de cada accionista.

Los gestores de fondos inmobiliarios gestionan los activos de los inversores siguiendo objetivos y políticas predefinidos. La rentabilidad de las inversiones determinará la valoración del fondo.

¿Cómo funciona?

Un FII está formado por miles o millones de acciones negociadas en la Bolsa de Valores por inversores individuales y legales. El fondo inmobiliario compra, construye propiedades o invierte en productos financieros en el mercado inmobiliario con el dinero de las acciones vendidas.

En este proceso se gestionan los fondos inmobiliarios para promover la mejor rentabilidad posible del capital de acuerdo con dos políticas y objetivos. Los rendimientos obtenidos por la explotación comercial o venta de inmuebles vinculados al fondo y las ganancias procedentes de inversiones financieras se distribuyen entre los accionistas en función de sus participaciones, así como de los riesgos de la inversión.

Los accionistas, sin embargo, no tienen derechos reales sobre los bienes del fondo y no son responsables de las obligaciones inherentes al fondo, las cuales son responsabilidad del administrador y de la institución financiera encargada de la administración.

Se puede crear un fondo inmobiliario para construir o comprar una cadena hotelera o una nave industrial, por ejemplo, y luego generar varias oportunidades de alquiler para esos emprendimientos, lucrando con ello.

Una empresa de este tamaño puede desarrollarse más fácilmente mediante la inversión de cientos o miles de accionistas que con la asignación de recursos que requiere un grupo formado por unos pocos empresarios.

Tal como ocurre en las operaciones del mercado fraccional con acciones, donde se negocian acciones de menor valor, existen opciones de acciones con valor inferior a R$ 100,00 para inversión en Fondos Inmobiliarios. Por ello, a bajo coste es posible convertirse en socio propietario de emprendimientos de alto valor en el mercado.

Invertir en Fondos Inmobiliarios es una excelente estrategia para asignar recursos a largo plazo, ya que la ganancia no se produce sólo en la distribución del ingreso. Pero también en la valorización de los proyectos que componen el activo del fondo.

¿Cuáles son los tipos de fondos inmobiliarios?

Los Fondos Inmobiliarios se clasifican en cuatro categorías.

Fondos de ladrillos

Estos fondos invierten sus activos en propiedades físicas, como hoteles, edificios, almacenes, sucursales bancarias, etc. y su rentabilidad proviene de los ingresos por alquiler.

Algunos gestores invierten en valores de diferentes empresas en distintas regiones, mientras que otros se centran en una sola propiedad o en un solo tipo de activo, como centros comerciales, hospitales, edificios industriales, escuelas, etc. También hay quienes diversifican entre todas estas opciones en una cartera.

Fondos de papel

Se trata de fondos que invierten en valores del mercado inmobiliario y no en propiedades directamente. Sus aplicaciones pueden darse en Letras de Crédito Inmobiliario (LCI), Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliario (CRI), Letras Hipotecarias (LH), Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC), acciones de Fondos de Inversión en Derechos de Crédito (FIDC) y acciones emitidas por sectores que realicen actividades permitidas para los fondos inmobiliarios.

Fondos de fondos

Estos fondos se crean para adquirir acciones de otros IIF para crear una cartera más diversificada. Aquí, el gestor del fondo inmobiliario analizará las mejores opciones para crear la mejor cartera posible y realizar los ajustes necesarios a lo largo del tiempo.

Fondos híbridos

Una cartera de fondos híbridos agrupa inversiones en el segmento inmobiliario (otros fondos inmobiliarios, LCIs, CRIs, entre otros) y en propiedades físicas. También en este caso, la estrategia utilizada por el gestor del fondo definirá la combinación más rentable en la que invertir.

¿Qué es IFIX?

El índice IFIX corresponde a una cartera de referencia simulada para las carteras de Fondos Inmobiliarios. Su funcionamiento es similar al del Ibovespa, mientras que el B3 establece una cartera teórica con las principales inversiones en Bolsa según su propia metodología. IFIX funciona como un termómetro para el mercado de los FII.

Análisis de los activos dispuestos en lLista IFIX Es una alternativa interesante para quienes se inician en el mercado de fondos inmobiliarios. Al igual que ocurre con Ibovespa, no es posible adquirir la cartera IFIX.

Pero, por supuesto, es posible configurar su cartera de manera similar. Los fondos que componen el IFIX se actualizan en promedio 3 veces al año.

¿Cual es la rentabilidad?

La instrucción 472/2008 del CVM establece el mínimo de 95% del resultado neto acumulado a distribuir por los fondos inmobiliarios. La distribución de las utilidades netas resultantes de alquileres y ventas de inmuebles deberá realizarse de forma trimestral o semestral. Sin embargo, es una práctica común en el mercado pagar estos ingresos mensualmente.

A la hora de analizar los mejores fondos inmobiliarios en los que invertir, el seguimiento de la rentabilidad por dividendo, índice que mide la rentabilidad de las acciones del fondo en relación al valor de sus acciones, es uno de los puntos más importantes. Si un FII distribuye R$1.00 por acción y cada acción cuesta R$250.00, por ejemplo, su rendimiento de dividendo mensual será 0,4%.

Ventajas y desventajas de invertir en fondos inmobiliarios

El mercado de fondos inmobiliarios permite la expansión y dinamismo del sector inmobiliario con un incentivo en forma de ganancias y reducción de riesgos entre sus inversores. Pero invertir en IFI también tiene otras ventajas.

Ventajas

Inversión segura

Los mejores fondos inmobiliarios invierten en desarrollos prometedores con buenos inquilinos. Para hacer posible esta selección, también cuentan con una gestión profesional que utiliza diversos criterios y análisis para gestionar y hacer crecer los activos del fondo. Si usted es un pequeño inversor, el beneficio que siente aquí es considerable.

Facilidad de compra y venta

La negociación de FII se realiza de forma simplificada y sin burocracia en la plataforma de cualquier empresa de corretaje.

Diversificación

Al igual que cuando se invierte en acciones, al analizar fondos inmobiliarios para decidir tus inversiones, puedes comprobar una diversidad de opciones relacionadas con diferentes tipos de propiedades en la formación de tu cartera.

Costo reducido

Ya hemos hablado de la accesibilidad en la compra de acciones de FII, que ofrece opciones por debajo de R$ 100,00. Pero hay otro punto a considerar respecto al costo de esta inversión, que es la comparación con la compra de una propiedad.

El precio medio de una casa, apartamento u otro bien hoy en día oscila entre decenas y cientos de miles de reales, precios que a menudo se tardan décadas en pagar.

Al invertir tu dinero mensualmente en la compra de FIIs durante 30 años, por ejemplo, no solo estarás asignando recursos de manera regular. Pero multiplicar tu patrimonio, si sólo reinviertes los intereses recibidos.

Además, si alguna vez lo necesitas, vender tus acciones es un proceso mucho más sencillo que vender una propiedad.

Impuestos reducidos

Los ingresos obtenidos por inversiones en IIF están exentos del Impuesto sobre la Renta, lo que maximiza las ganancias obtenidas de esta inversión. Sin embargo, la ganancia de capital resultante de la apreciación de sus acciones no está exenta.

Desventaja

Sin embargo, la desventaja relacionada con la inversión en Fondos Inmobiliarios se refiere a la Ausencia de toda decisión respecto a las inversiones. Porque, incluso si usted es un inversor que ya tiene algunos conocimientos del mercado inmobiliario, no tendrá margen para intervenir en la elección de los activos negociados, una función restringida al gestor del fondo.

Cómo seleccionar una cartera compuesta por los mejores IFI para invertir

El mercado de Fondos Inmobiliarios ha experimentado una expansión sin precedentes en Brasil. Como resultado de ello, el número de IIF puestos a disposición por la Bolsa de Valores ha crecido considerablemente.

Hoy en día, el mercado de valores cuenta con cientos de opciones de inversión en esta cartera. Antes de elegir dónde destinar tus recursos, es fundamental realizar un análisis y comparación que conduzca a las mejores opciones de inversión utilizando los siguientes indicadores.

• La calidad y eficiencia de los gestores de los fondos;
• La forma en que se gestiona el FII y la transparencia de la información puesta a disposición de los socios inversores;
• La calidad y ubicación de los desarrollos, lo que determina bajas tasas de vacancia;
• La magnitud de los activos del fondo, como el número de propiedades, la superficie total y la cartera de inversiones;
• Liquidez diaria expresada por el volumen de compras y ventas diarias;
• Tasa de vacancia que indica el tiempo que las propiedades permanecen alquiladas o desocupadas;
• Conocimiento de las tarifas que se cobran por invertir en el fondo, siendo las más comunes las tarifas administrativas y de rendimiento;
• Consulte con un especialista o Casa de Investigación para que le recomiende los mejores fondos para invertir.

Para maximizar aún más sus ganancias y minimizar los riesgos, se recomienda diversificar su cartera, donde puede observar los puntos a continuación.

1. Buscar formas de invertir en IFI de diferentes compañías gestoras;

2. Invertir en IFI relacionados con diferentes categorías de bienes inmuebles, como hoteles, naves industriales, escuelas, etc.

3. Buscar fondos cuyas propiedades estén en diferentes regiones del país;

4. Diversifique su inversión en más de un tipo de fondo inmobiliario, como fondos físicos, fondos de papel, fondos híbridos, etc.

5. Distribuya su dinero de manera similar entre los IIF de su cartera;

6. Reinvierte los ingresos y plusvalías obtenidos para multiplicar tu patrimonio invertido en el tiempo.

¿Cómo invertir en fondos inmobiliarios?

Ahora que ya sabes todo lo que necesitas saber sobre la inversión en Fondos Inmobiliarios, vamos a la acción. Vea a continuación la guía paso a paso para comprar sus acciones y realizar excelentes inversiones en estos activos. ¡Buena inversión!

Abra su cuenta con un corredor de bolsa.

Un consejo es buscar las instituciones mejor calificadas y más populares como Rico, Claro, Inversiones XP, entre otros. Dar preferencia a los brokers que le ahorren costes como comisiones de corretaje y administración.

Transferir el importe

Utilizando DOC o TED, transfiera el monto que desea utilizar en sus inversiones desde su cuenta corriente a la cuenta de corretaje. Su dinero estará disponible para inversión en 24 horas.

Analizar los fondos disponibles

Observe los fondos disponibles en el parqué entre las 9:00 y las 17:00 horas y el volumen de negociación de los FII más atractivos.

Seleccione los fondos en los que desea invertir

Selecciona uno o varios fondos en los que deseas invertir y estudia su política de inversión, normativa, boletines periódicos, histórico de pagos y volatilidad bursátil, etc.

Evalúe también el nivel de riesgo del fondo.

Observar la volatilidad de los valores en bolsa y el riesgo de la clase de inmuebles que representa el fondo (almacenes logísticos, centros comerciales, hospitales, cartas de crédito, etc.).

Busque el FII en el que decidió invertir por nombre de cotización.

El ticker es un código para la negociación de FIIs que está compuesto por 4 letras seguidas del número 11, como HGRU11, RBRP11, VILG11, entre otros. Al localizar el activo, configura la cantidad de acciones que comprarás, verifica el valor de la compra y confirma.

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